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关键词：房屋买卖 定金合同 合同转让 效力待定

A是一家房地产开发公司，由其开发的B住宅小区项目已经具备商品房预售条件并取得了预售许可证。A公司决定：允许其内部员工每人购买一套商品房，购买折扣率约为对外预售价格的1%～2%。

B作为A公司员工，向公司订购了其中一套房屋，双方签订了订购单一份，对购房单价、总价、支付方式、定金等内容进行了约定，同时还约定B应当在规定的期限内到A指定地点签订正式的商品房买卖合同并缴清房款。

在B与A签订该订购单后，并在双方签订正式商品房买卖合同前，B与C签订购房权转让协议，约定：B以10万元的价格将购房权转让给C；在具备房屋交付条件时，双方共同办理购房权转让手续，并由C与A签订一手房性质的房屋买卖合同；双方在协议中确认本协议关于购房权的转让并非二手房交易性质。

后，C要求B将购房权转让给自己，而B以A不允许该购房权转让为由拒绝。C为此向人民法院提起诉讼，要求继续履行。

在C提起诉讼之前，A与B已经签订了正式的商品房买卖合同。

简要分析一下：
1、关于A与B之间签订的订购单性质。
从约定的内容来看，该份订购单应当为签约定金合同，该合同所要实现的目的是：A与B签订商品房买卖合同。

2、关于B与C之间签订的购房权转让协议性质。
该协议名为购房权，但此权并非形成权，而至多仅仅是一种购房的请求权，或者说仅仅是要求签约的请求权。因为所转让的“购房权”源于A与B的订购单，而该订购单赋予B在条件成就是与A签订商品房买卖合同的权利。

B与C关于“购房权”转让的协议，实际上是B将其在订购单中的权利义务概括转移给C，从性质上来说其实就是涉及订购单的合同转让。

《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”可见，合同转让的前提是原合同相对方的同意。在本案中，购房权转让协议就属于效力待定的合同，该协议是否有效取决于A的同意。

3、关于C的诉讼请求
实际上，该购房权转让协议不管在法律上还是事实上均已经无法履行了，一方面，A与B已经签订了正式的商品房买卖合同；另一方面，如果事实上A的确不同意“购房权转让”，则协议显然应归于无效，此情况下，C只能请求B承担缔约过失责任，而要求继续履行的诉请显然得不到支持。

PS：可见人民大众对于炒房手段的创新是源源不断的，这种所谓购房权的转让让人联想到医院挂号的倒号现象。